ルシオンアンドカンパニー：大阪の不動産投資のメリット・デメリットと物件の選び方

西日本の中心地として、大きな経済圏を持つ大阪。
この大阪は、不動産投資（マンション投資）を行うエリアとして、優れているのでしょうか？

結論から言えば、大阪は不動産投資をするのにおすすめです。

この記事では、なぜ大阪は不動産投資におすすめなのか、その理由について解説。
あわせて、大阪で投資用マンション選ぶ際のポイント、不動産投資会社ルシオンアンドカンパニーについても説明していきます。

大阪府の人口特性

「総務省統計局の人口推計　第2表」によれば、2019年10月1日時点での大阪府の人口は、47都道府県のうち、東京都、神奈川県に次ぐ第三位。
人口数は、約880万9,000人です。

同データにおける日本全国の人口数は約1億2,616万7,000人となっているので、全国の約7%の人が大阪に住んでいることになります。

ただし、「総務省統計局の人口推計」によれば、2019年の都道府県別の人口増減率は前年比で0.04%のマイナスとなっており、47都道府県のうち、8位とやや低調となっています。

大阪で不動産投資を始めるメリット

大阪で不動産投資を始めるメリットには、以下のものがあります。

• 賃貸需要が高いため空室リスクが低い
• 東京に比べて期待利回りが高い
• 東京に比べて物件の販売価格が安い
• 融資を受けやすい
• 地価が上昇傾向にある

ここでは、それぞれのメリットについて説明していきます。

賃貸需要が高いため空室リスクが低い

不動産投資における、最大のリスクは「空室リスク」です。
空室リスクを軽減するためには、賃貸需要の高い地域の物件を選ぶことが重要です。

その点、大阪は賃貸需要が高い地域だと言えます。

大阪には大学や企業が多いため、進学や転勤に伴い、他の都道府県から、定期的に多くの人口流入があります。
そのぶん、新たに部屋を借りる人も多いため、人の流入が少ない地域に比べて、空室リスクは低いと言えるのです。

東京に比べて期待利回りが高い

不動産投資で物件を選ぶ際には、投資額に対する収益の割合である「利回り」が重要です。
利回りが高い物件ほど、収益性も高いということになります。

大阪の期待利回りは、東京よりも高くなっています。

日本不動産研究所の第41回不動産投資家調査によれば、東京と大阪、それぞれの賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは、以下のとおりです。

• 東京都（城南地区）…4.2%
• 東京都（城東地区）…4.5%
• 大阪…4.9%

このように、大阪では東京より期待利回りが高く、かつ賃貸需要も安定してあるため、不動産投資に適した土地だと言えます。

東京に比べて物件の販売価格が安い

大阪は東京に比べて、物件の販売価格も安くなっています。

不動産会社の紹介サイトである「HOME4U（ホームフォーユー）」では、地域ごとに、同サイトに掲載されている物件の平均価格が公開されています。
ここでは、東京都と大阪府、それぞれの1R~1DKの中古マンションの平均価格を比較してみましょう。

東京23区と大阪市、それぞれの平均価格が最も安い区と、各区の平均価格は以下のとおりです。

※2020年5月12日時点。物件の掲載終了により、1日ごとに更新

物件価格が最も安い区の平均価格では、大阪市が東京23区より、582万円も安くなっています。
また、東京23区と大阪市、それぞれの平均価格が最も高い区と、各区の平均価格は以下のとおりです。

※2020年5月12日時点

物件価格が最も高い区の平均価格では、大阪市が東京23区より、1,679万円も安くなっています。
販売価格が大幅に安いぶん、大阪の物件は東京より、ずっと手が出しやすくなっています。

融資を受けやすい

不動産投資では、物件の購入にあたって、ローンを利用することも可能です。
ただし、ローンの利用には審査があり、審査に通らないと融資は受けられません。

東京には大規模な金融機関がたくさんありますが、こうしたところは貸付先が多く、そのぶん審査が厳しくなっています。

一方で、大阪には、関西・中国・四国圏の金融機関の支店が集中しており、その多くが中小規模です。
こうしたところは貸付先が少なく、お金を貸す先を探している状況にあります。
そのため、大阪は東京に比べて、融資が受けやすくなっているのです。

地価が上昇傾向にある

大阪市では、地価が上昇傾向にある点もメリットです。

大阪には外国人の観光客が多く訪れるため、ホテルや飲食店が増加しています。
その結果、土地の争奪戦が始まったことで、地価が上がっているのです。
特に上昇率が高いのは商業地ですが、住宅地での変動率も上がっています。

画像出典：大阪市都市計画局「平成31年地価公示結果について」

大阪市都市計画局の「平成31年地価公示結果について」によれば、西区の変動率は+9.5%、浪速区の変動率は+8.2%と高水準。
変動率がマイナスなのは、大正区しかありません。

所有している物件の地価が上がれば、資産価値も高くなるため、物件を購入時より高く売ることでの売却益も期待できます。

大阪で不動産投資を始めるデメリット

大阪で不動産投資を始めることには、以下のデメリットもあります。

• 期待利回りはやや低め
• 人口数は減少傾向にある

ここでは、それぞれのデメリットについて説明していきましょう。

期待利回りはやや低め

日本不動産研究所の第41回不動産投資家調査によれば、大阪の期待利回りは東京よりは高いものの、他の地区と比べると低くなっています。

大阪も含めた、主要な都市の期待利回りは以下のとおりです。

• 札幌…5.5%
• 横浜…5.0%
• 名古屋…5.0%
• 大阪…4.9%
• 福岡…5.1%

基本的に、人口の少ない地域ほど、物件価格が安いため、利回りは高くなる傾向にあります。
とはいえ、いくら利回りが高くても、人口が少ない地域では空室リスクが高くなります。

賃貸需要が高いなら、多少利回りが低くなるのは仕方のないことだと言えるでしょう。

人口は減少傾向にある

大阪府の「大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理」によれば、大阪府の人口は2010年から減少が続いています。

さらに同データでは、今後の人口数の変化が、以下のように推計されています。

（画像出典：大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理）※単位：万人

このように、大阪には、将来的に人口が大きく減少してしまうリスクがあります。
そのため、将来的に空室リスクが高くなってしまう可能性も否定できません。
とはいえ、上記のデータでは2020年の推計人口は874万人ですが、実際の同年の人口はそれよりも多い880万人超です。

必ずしもデータの通りになるわけではないので、あくまでも参考程度に留めておきましょう。

大阪で投資用マンションを選ぶ際のポイント

不動産投資を行うなら、以下3点を兼ね備えた物件がおすすめです。

• 都心部にアクセスしやすい
• 駅から近い
• 利回りが高い

都心部は賃貸需要が高いものの、物件価格も高いため、利回りが低くなってしまいます。
そこでおすすめなのが、都心部から数駅離れた場所にある物件を狙うことです。

都心部から数駅離れた地域は、都心部に比べて物件価格が安く、利回りも高くなっています。
入居者からすれば、都心部より家賃が安くて、都心部にアクセスしやすいことから、安定した賃貸需要もあります。

駅から離れていると、アクセスの利便性が下がるので、駅から近い物件がおすすめです。

大阪では、梅田駅と難波駅に、企業の支社や支店が集中しています。
そのため、これらの駅へのアクセスが良いかどうかが、物件を選ぶうえでの重要なポイントになります。
どちらも御堂筋線なので、御堂筋線沿線の駅の近くで、利回りが高い物件を探すといいでしょう。

大阪に特化した不動産投資会社

ルシオンアンドカンパニー

http://lucion-osaka.com/

ルシオンアンドカンパニーは不動産コンサルティングを主として投資不動産保有しているオーナーに対し売却、買替え、新規購入、賃貸付のアドバイスなどを行っています。

会社名

ルシオンアンドカンパニー 株式会社

所在地

大阪府大阪市西区新町1丁目24番8号

電話番号

06-6575-9511

プレサンスコーポレーション

https://www.pressance.co.jp/

私たちは、良質なマンションを創造し続けることで、地域社会の活性化を実現し、便利で快適に暮らせる街づくりの一翼を担いたいと考えております。それにより、社会の持続的発展に大きく寄与できる存在になることを目指してまいります。

会社名

株式会社 プレサンスコーポレーション

所在地

大阪市中央区城見1丁目2番27号

電話番号

06-4793-1650

まとめ

大阪は賃貸需要が高いため、地方に比べて、空室リスクが少なくなっています。
また、東京に比べれば、物件価格が安く、融資も受けやすいことから、投資を始めるハードルも高くありません。

これらの点から、大阪は不動産投資を行ううえで、バランスに優れた魅力的なエリアだと言えます。

大阪での不動産投資に興味があるという方は、ぜひチャレンジしてみてはどうでしょうか。