「借地権投資」のメリット・デメリットまとめ

不動産投資をお考えの人の中には、借地権投資に注目されている人も多いことでしょう。
第三者所有の土地上の建物を購入し、その建物で賃貸による収益をあげる不動産投資の一種です。

底地の土地は地主さんから借りているので、その土地を借りる権利を借地権と呼びます。
借地権投資のメリットはいくつかありますが、一番のメリットは、土地と建物をセットで購入し所有権を得るときよりも、初期費用がずっと安く抑えられる点です。

そもそも土地は購入せず借りている状態ですので、土地にかかる購入費用はもちろんのこと、不動産取得税や所有権移転登記費用など、土地にかかる費用が必要ありません。
実際に購入する対象は建物ですが、その購入費用も安く抑えられます。

その理由は、借地権は、一般的に所有権よりもその評価、価値が低く、借地権がついているがために借地上の建物は値が安くつけられているためです。
収益物件として、建物を建て替えるにしてもリノベーション工事をするにしても、不動産投資の最初の一歩である初期費用は、安く抑えられれば抑えられるほうが、他の費用にその分を使えるので、お得なのです。

そして、このような初期費用が安く済むということは、実際に賃貸物件として収益をあげ始めたときに、費用回収率が高くなることを意味します。
借地権投資は、利益が還元されるスピードと割合が高く、利回りが良い投資といえます。

また、不動産を所有していることで課税される固定資産税・都市計画税は、土地の所有者は地主さんですので、地主さんが支払います。
支払う固定資産税・土地計画税も、建物の分だけで良いのです。

それから、これは地主さんとの関係性にもよりますが、土地について相続が発生した場合や、地主さんが売却を考え始めたときに、買主として一番に声がかかりやすいのが、借地上の建物所有者です。
手っ取り早く土地を売りたいと思えば、まずはその段階でまさにその土地を使用している借地上建物所有者に打診してみようと考えるのが一般的です。

また、土地だけをもっていても有効活用するのはなかなか難しく、さらに土地上に建物がある場合、買主は見つかりにくい傾向にありますので、地主さんからの売値が、少しばかり安く提示される可能性があります。
実際に土地の購入を将来的に検討するのであれば、交渉の余地があるかもしれません。

ここまで借地権投資のメリットを述べてきましたが、もちろんデメリットもあります。
重要な点は、やはり土地所有者たる地主さんが影響力をもっていることです。

収益用賃貸物件として建物を購入し、使用することについて、そもそも地主さんの承諾が必要なのです。
建物を購入するだけして、その後「賃貸することはダメ」と地主さんに言われてしまえばアウトです。

また、収益用賃貸物件を購入しようと思う人は、現金だけで払いきれず、ローンを考えることも多いでしょうが、借地権付建物購入には金融機関からの融資がおりにくい面があります。
借地権が所有権より価値が低いことが、この金融機関の評価にも影響を与え、融資を敬遠される傾向にあるのです。

さらに多くの金融機関は、地主さんの承諾書の提示を事前に求めることが多く、ここでも地主さんの承諾を必要とします。
地主さんの承諾は、建物を建て替えたり、改築したりと現状に手を加える場合も必要です。

この承諾を得るため、承諾料なる金銭の支払いも必要になります。
ちなみに、建物を購入したものの、だれかに譲りたいと考えたときにも、地主さんからの譲渡に対する承諾が必要です。

譲渡承諾料の支払いも当然発生します。
いざ建物を入手したら、今度は、地代が必要になります。

地代とは、土地を借りていることに対しての賃料で、地主さんに支払います。
この地代については、地主さんとの契約となります。

また借地契約には満了期間があります。
借地契約を結んだ時期によって、少々違いがあります。

平成4年8月1日以前に締結された借地契約については、借地法という法律が適用され、ここでの借地期間は、借地上の建物が、レンガ造りや鉄骨造などの堅固な建物の場合は30年、木造などの堅固ではない建物の場合は20年とされています。
平成4年8月1日以降に締結された借地契約については、借地借家法という法律が適用されます。

ここでの借地期間は、借地上の建物が堅固、堅固ではないの区別はなく、30年間と定められています。
いずれにしても、期間満了後、契約を更新する場合、地主さんから更新料の支払いを求められるのです。

借地権付建物は、所有権の建物にくらべ、借地という縛りがある分少々不自由で、市場価値は抑えめですので、最初に述べたとおり、購入する側からはメリットとなりますが、反対に売却しようと考えたときにはそれが裏目に出て、売れにくいという側面もあります。
地主さんには、相続によりその土地を代々受け継ぎ、大事に守ってきたという人が少なくなく、土地にも一定の愛着をもっていることが多いです。

地主さんの大事な土地を借りる以上は、信頼できる借主としてよくコミュニケーションをとり、地主さんと良好な関係を築くことはとても重要です。